甲公司未取得商铺预售许可证,便与李某签订了《商铺认购书》,约定李某支付认购金即可取得商铺优先认购权,商铺正式认购时甲公司应优先通知李某选购。双方还约定了认购面积和房价,但对楼号、房型未作约定。李某依约支付了认购金。甲公司取得预售许可后,未通知李某前来认购,将商铺售罄。关于《商铺认购书》,下列哪一表述是正确的? A.无效,因甲公司未取得预售许可证即对外销售 B.不成立,因合同内容不完整 C.甲公司未履行通知义务,构成根本违约 D.甲公司须承担继续履行的违约责任

题目

甲公司未取得商铺预售许可证,便与李某签订了《商铺认购书》,约定李某支付认购金即可取得商铺优先认购权,商铺正式认购时甲公司应优先通知李某选购。双方还约定了认购面积和房价,但对楼号、房型未作约定。李某依约支付了认购金。甲公司取得预售许可后,未通知李某前来认购,将商铺售罄。关于《商铺认购书》,下列哪一表述是正确的? A.无效,因甲公司未取得预售许可证即对外销售 B.不成立,因合同内容不完整 C.甲公司未履行通知义务,构成根本违约 D.甲公司须承担继续履行的违约责任


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  • 第1题:

    2010年1月,高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定,公司为高某预留所选房号,双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定,认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元,该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金,如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同,则该款不予退还。同年2月,高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知,立即前往公司签订了商品房预售合同,并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月,高某接到公司通知:房屋预售合同解除。经了解,该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答(1)~(3)题:(2010年)

    公司主张,双方在签订《预售商品房认购书》时,公司尚未取得商品房预售许可证,故该《认购书》无效,以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此,下列判断正确的是:( )查看材料

    A.法律规定,取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一
    B.《预售商品房认购书》不是商品房预售合同,不以取得商品房销售许可证为条件
    C.双方签订商品房预售合同时,公司已具备商品房预售的法定条件,该合同有效
    D.因施工进度及竣工交付日期变化的,房屋可另售他人

    答案:A,B,C
    解析:
    本题考查商品房预售制度。 A项:《城市房地产管理法》第45条第1款规定:“商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”据此,取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一。故A项正确。
    B项:《预售商品房认购书》是独立的合同,其确立的合同当事人的基本权利义务为预售人负有为预购人保留所选房号,取得预售许可证后与预购人签订正式商品房预售合同的义务,预购人则负有在预售人取得预售许可证后与预售人签订正式商品房预售合同的义务。该认购书的法律性质属于预约,其本约即为商品房预售合同。两合同相互独立,取得预售许可证是商品房预售合同的生效条件,而非预售商品房认购书的生效条件。故B项正确。
    C项:双方签订预售合同时,公司已经取得预售许可证,具备了商品房预售的法定条件,因而商品房预售合同是有效的,故C项正确。
    D项:《合同法》第60条第1款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”据此,施工进度及竣工交付日期变化不影响合同效力,房地产开发公司仍应按照合同约定履行义务,不得另售他人。故D项错误。

  • 第2题:

    张某拥有一间商铺,并用该商铺向银行抵押贷款,抵押合同约定:张某如欲出售、出租该商铺,应征得银行的书面同意。张某委托A房地产经纪机构的房地产经纪人李某出租该商铺,并答应该业务完成后给李某“好处费”。李某为了隐瞒这笔业务,便用偷盖了A房地产经纪机构印章的空白合同与张某订立了委托合同,委托合同约定的佣金为每年2个月的租金收入。后来李某找到王某,游说王某委托李某个人为其承租商铺,李某代表王某与张某订立了房屋租赁合同,该合同的租赁双方均有李某的签名,出租方有张某的签名,李某向张某出具了王某的授权委托书,委托书载明王某委托李某全权代理承租商铺事宜(合同期限不长于10年)。
    该商铺的租赁合同未经银行书面同意,银行因此享有的权利义务有(  )。

    A.宣布该租赁合同无效
    B.追究张某的违约责任
    C.从发现张某擅自出租商铺之日起,直接收取王某应当支付的房屋租金
    D.一旦发现张某擅自出租商铺,立即将承租户王某驱逐

    答案:B
    解析:

  • 第3题:

    共用题干
    2010年1月,高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定,公司为高某预留所选房号,双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定,认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元,该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金,如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同,则该款不予退还。同年2月,高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知,立即前往公司签订了商品房预售合同,并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月,高某接到公司通知:房屋预售合同解除。经了解,该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答第95-97题。

    公司主张,双方在签订《预售商品房认购书》时,公司尚未取得商品房预售许可证,故该《认购书》无效,以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此,下列判断正确的是、
    A、法律规定,取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一
    B、《预售商品房认购书》不是商品房预售合同,不以取得商品房销售许可证为条件
    C、双方签订商品房预售合同时,公司已具备商品房预售的法定条件,该合同有效
    D、因施工进度及竣工交付日期变化的,房屋可另售他人

    答案:A,B,C
    解析:
    【考点】商品房预售与按揭【详解】A、C项说法正确,根据《城市房地产管理法》第45条的规定,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明是进行商品房预售的必要条件。双方签订商品房预售合同时,公司已经取得了商品房预售许可证,故预售合同合法有效。B项说法正确,《预售商品房认购书》并不是商品房预售合同,在性质上属于预约合同,即预约签订商品房预售合同,认购人并不需要按照《预售商品房认购书》来缴纳购房款。签订《预售商品房认购书》不以取得商品房销售许可证为必要条件。D项说法错误,双方已经签订合法有效的商品房预售合同,不能因施工进度及竣工交付日期的变化将房屋另售他人。故本题的正确答案为ABC。
    【考点】商品房预售与按揭【详解】根据《城市商品房预售管理办法》第10条的规定,商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。故登记备案并不是商品房预售合同的法定生效要件,是商品房预售人的法定义务。ACD说法都是错误的,本题的正确答案为B。
    【考点】商品房预售与按揭【详解】A项说法显然是错误的,商品房预售合同对双方都有约束力。B项说法错误,一万元“保证金”实为定金,应当适用定金罚则双倍返还。C项说法正确,《预售商品房认购书》是预约合同,是合法有效的。商品房预售合同也合法有效。D项说法正确,由于商品房预售合同是合法有效的,高某有权根据实际损失要求开发商赔偿损失。故本题正确答案为CD。

  • 第4题:

    甲公司未取得商铺预售许可证,便与李某签订了《商铺认购书》,约定李某支付认购金即可取得商铺优先认购权,商铺正式认购时甲公司应优先通知李某选购。双方还约定了认购面积和房价,但对楼号、房型未作约定。李某依约支付了认购金。甲公司取得预售许可后,未通知李某前来认购,将商铺售罄。关于《商铺认购书》,下列哪一表述是正确的?

    A:无效,因甲公司未取得预售许可证即对外销售
    B:不成立,因合同内容不完整
    C:甲公司未履行通知义务,构成根本违约
    D:甲公司须承担继续履行的违约责任

    答案:C
    解析:
    【考点】商品房认购协议书的性质与效力【详解】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”据此,甲公司嗣后取得预售许可后,其之前签订协议效力不受影响,所以,选项A错误。《合同法解释(二)》第1条规定:“当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本题中,《商铺认购书》对楼号、房型未作具体约定,但依据约定面积和房价,满足当事人、标的及数量要件,该合同成立,所以,选项B错误。需要明确的是,《商铺认购书》的性质为何?按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”在本题中,因为尚未约定楼号、房型,所以,其不足以构成买卖合同,仅构成预约合同,而未通知李某前来认购,将商铺售罄,导致买卖合同将无法成立,构成根本违约,因商铺售罄,李某无法要求甲公司继续履行合同,所以,选项C正确,选项D错误。综上,本题正确答案为C。

  • 第5题:

    张某拥有一间商铺,并用该商铺向银行抵押贷款,抵押合同约定:张某如欲出售、出租该商铺,应征得银行的书面同意。张某委托A房地产经纪机构的房地产经纪人李某出租该商铺,并答应该业务完成后给李某“好处费”。李某为了隐瞒这笔业务,便用偷盖了A房地产经纪机构印章的空白合同与张某订立了委托合同,委托合同约定的佣金为每年2个月的租金收入。后来李某找到王某,游说王某委托李某个人为其承租商铺,李某代表王某与张某订立了房屋租赁合同,该合同的租赁双方均有李某的签名,出租方有张某的签名,李某向张某出具了王某的授权委托书,委托书载明王某委托李某全权代理承租商铺事宜(合同期限不长于10年)。
    关于张某与A房地产经纪机构订立的委托合同一事,下列表述中正确的有(  )。

    A.有效
    B.无效
    C.效力待定
    D.该合同由李某个人承担责任

    答案:B
    解析: