随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。 房地产开发项目评估一般包括（　）。A、投资方拟收购一个房地产开发项目时进行的评估 B、投资方拟介入一个房地产开发项目时进行的评估 C、银行准备对房地产开发项目提供融资贷款时进行的评估 D、对房屋征收进行的评估 E、对房屋保险进行的评估

本题考查的是房地产贷款项目评估。房地产贷款项目评估的特点之一是科学性：由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采取科学的方法和手段，定性与定量分析相结合。注重数据来源的客观性、依据性和准确性。

1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。
（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；
（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；
（3）估价对象：第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；
（4）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。
2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。

1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。
（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是征收估价；
（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2014年9月，第二次估价的价值时点是2015年6月；
（3）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是征收价值。
2.根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

在银行与房地产开发商签订有关合作协议之前，要对企业进行细致、全面的审查，如果审查合格，将签订有关合作协议；如果审查不通过，则退出合作。

房地产抵押，是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或第三人为抵押人。

委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。因估价需要，房地产估价机构和注册房地产估价师可以向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息。B 项，因属于在建工程抵押，不要求提供房屋所有权证书。

1.本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；没有说明的，需要考虑租赁的影响。本题中未说明不考虑租赁权的影响，因此估价时需要考虑租赁权的影响。
2. 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。法院没有书面说明，且该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、运营费用、税金等求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。

本题考查的是房地产贷款项目评估。房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定包括：（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（2）《中华人民共和国土地管理法》；（3）《中华人民共和国城乡规划法》；（4）《中华人民共和国担保法》；（5）《中华人民共和国会计法》；（6）《中华人民共和国税收征收管理办法》；（7）《贷款通则》；（8）《商业银行房地产贷款风险管理指引》；（9）《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押评估管理有关问题的通知》；（10）《房地产抵押估价指导意见》；（11）《房地产开发项目经济评价方法》；（12）《房地产估价规范》；（13）《房地产估价基本术语标准》；（14）中国人民银行、银监会、国家发改委、各级政府有关部门颁布的其他相关法规。

1、
【正确答案】 本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：（1）估价对象权属资料，包括房地产产权证；法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明；（2）估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。
【正确答案】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。对建筑物来说，实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。

房地产销售代理流程为：①寻找可能的销售代理机构；②签订委托代理合同：③委托人提交有关资料；④销售代理机构进行营销策划；⑤销售代理机构进行销售准备；⑥销售代理机构销售执行；⑦房地产开发企业进行销售过程的配合和管理；⑧委托人与销售代理机构进行项目结算。

A项，实行独任审和简易程序应严格按照法律的规定，不能为了加快案件进度而擅自实行，选项A错误；B项，实行庭前证据交换是提高司法效率的一种重要方法，在实践中已经开始推行，故选项B正确；C项，根据我国《民事诉讼法》的有关规定，收到原告的起诉状副本以后，被告有权在15天之内提交答辩状，法官擅自把这一法定的期间缩短为5天，明显损害了当事人的法定权利，选项C错误；D项，根据我国《民事诉讼法》的有关原则和精神，当事人享有充分陈述和辩论的权利，法官在审理案件过程中应该保证当事人的这一权利，事先限制当事人陈述和辩论的时间，无疑会损害当事人的这一合法权利，选项D错误。


检察官职业道德规范要求检察官遵守忠诚规范，即忠于党、忠于国家、忠于人民、忠于事实和法律，忠于人民检察事业，恪尽职守，乐于奉献。关于忠于国家，《检察官法》第35条第（一）项规定，检察官不得散布有损国家声誉的言论，参加非法组织，参加旨在反对国家的集会、游行、示威等活动，参加罢工，因此选项A正确。忠于人民，在行动上，始终把人民利益放在首位。因此，D为正确答案。选项B、C主要是违反了公正原则而非忠诚原则。


根据《检察官职业道德基本准则》（试行）第23条的规定，严格遵守检察纪律，不违反规定过问、干预其他检察官、其他人民检察院或者其他司法机关正在办理的案件，不私自探询其他检察官、其他人民检察院或者其他司法机关正在办理的案件情况和有关信息，不泄露案件的办理情况及案件承办人的有关信息，不违反规定会见案件当事人、诉讼代理人、辩护人及其他与案件有利害关系的人员。因此A、B错误，D正确。根据该准则第15条的规定，依法履行检察职责，不受行政机关、社会团体和个人的干涉，敢于监督，善于监督，不为金钱所诱惑，不为人情所动摇，不为权势所屈服。C正确。


《检察官法》第19条规定，检察官之间有夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲以及近姻亲关系的，不得同时担任下列职务：（一）同一人民检察院的检察长、副检察长、检察委员会委员；（二）同一人民检察院的检察长、副检察长和检察员、助理检察员；（三）同一业务部门的检察员、助理检察员；（四）上下相邻两级人民检察院的检察长、副检察长。根据该条规定，C、D选项不在检察官的任职回避范围之内。


《律师法》第37条规定，律师在执业活动中的人身权利不受侵犯。律师在法庭上发表的代理、辩护意见不受法律追究。但是，发表危害国家安全、恶意诽谤他人、严重扰乱法庭秩序的言论除外。律师在参与诉讼活动中涉嫌犯罪的，侦查机关应当及时通知其所在的律师事务所或者所属的律师协会；被依法拘留、逮捕的，侦查机关应当依照刑事诉讼法的规定通知该律师的家属。故A项说法错误，B项说法正确；该法第47条规定，律师拒绝履行法律援助义务的，由设区的市级或者直辖市的区人民政府司法行政部门给予警告，可以处五千元以下的罚款；情节严重的，给予停止执业三个月以下的处罚。故C项说法错误；该法第53条规定，受到六个月以上停止执业处罚的律师，处罚期满未逾三年的，不得担任合伙人。而D项中处罚期满已经达到三年，故可以担任合伙人，故应选B、D。


《律师法》第33条规定，律师担任辩护人的，有权持律师执业证书、律师事务所证明和委托书或者法律援助公函，依照刑事诉讼法的规定会见在押或者被监视居住的犯罪嫌疑人、被告人。辩护律师会见犯罪嫌疑人、被告人时不被监听。故A、B项错误。《律师法》第35条规定，受委托的律师根据案情的需要，可以申请人民检察院、人民法院收集、调取证据或者申请人民法院通知证人出庭作证。律师自行调查取证的，只要凭律师执业证书和律师事务所证明，就可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况，而无需征得对方的同意，故C项正确，D项错误。故应选A、B、D项。


律师职业道德中有一项规定即避免利益冲突。律师不得在同一案件中为双方当事人担任代理人。本题中甲律师就同一合同既是乙银行又是丙房地产公司的代理人，构成利益冲突。显然，A、B项不正确。至于C项，同一个律所律师仍可能产生利益冲突，因此不是合理的选择，故D项当选。


《律师法》第33条规定，律师担任辩护人的，有权持律师执业证书、律师事务所证明和委托书或者法律援助公函，依照刑事诉讼法的规定会见在押或者被监视居住的犯罪嫌疑人、被告人。A项仅仅持授权委托书会见的说法不对。该法第34条规定，律师担任辩护人的，自人民检察院对案件审查起诉之日起，有权查阅、摘抄、复制本案的案卷材料。所以B项正确。该法第35条规定，受委托的律师根据案情的需要，可以申请人民检察院、人民法院收集、调取证据或者申请人民法院通知证人出庭作证。律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况，所以C项正确。第38条规定，律师应当保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露当事人的隐私，所以D项正确。所以应选B、C、D项。


根据《律师执业行为规范》第20条，律师可以以自己或者其任职的律师事务所名义参加各种社会公益活动，A项正确。根据《律师执业行为规范》第78条，有下列情形之一的，属于律师执业不正当竞争行为：（一）诋毁、诽谤其他律师或者律师事务所信誉、声誉；（二）无正当理由，以低于同地区同行业收费标准为条件争揽业务，或者采用承诺给予客户、中介人、推荐人同扣、馈赠金钱、财物或者其他利益等方式争揽业务；（三）故意在委托人与其代理律师之间制造纠纷；（四）向委托人明示或者暗示自己或者其属的律师事务所与司法机关、政府机关、社会团体及其工作人员具有特殊关系；（五）就法律服务结果或者诉讼结果作出虚假承诺；（六）明示或者暗示可以帮助委托人达到不正当目的，或者以不正当的方式、手段达到委托人的目的。B、C项为不正当竞争行为，不选。根据《律师执业行为规范》第50条第（二）项，律师办理诉讼或者非诉讼业务，其近亲属是对方当事人的法定代表人或者代理人的，律师及律师事务所不得与当事人建立或维持委托关系，D项正确。

本题考查的是房地产抵押的条件。被查封的房产不得设定抵押权，所以需要解除查封。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。