某商场的建筑面积为35000m2，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200元/m2，运营费用率为30%，未来每年净收益递增2%，第10年后将稳定不变。若进行装修改造，可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m2，在1年的工期内均匀投入，改造完成后商场可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2，运营费用率降至27%，未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料，判断现在是否应对该商场进行装修改造（房地产报酬率为7.5%）。

第1题：

第2题：

第3题：

第4题：

第5题：

答案：B

解析：

净收益每年不变的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种。收益期为有限年的公式收益期为有限年的公式为：

此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y≠0；③收益期为有限年n。
根据题意得，该房地产的收益价格

（万元）

第6题：

第7题：

答案：C

解析：

净收益是指有关收入（如有效毛收入）减去费用（如运营费用）后归因于估价对象的收益，即净收益=有效毛收入－运营费，收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式如下：



。式中，V表示房地产的收益价格，A表示房地产的净收益，Y表示房地产的报酬率或折现率，n表示房地产的收益期限。所以，该商场的收益价格为：

第8题：

预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

• A、566.67
• B、633.33
• C、667.67
• D、433.33

第9题：

某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益额递增2％。该类房地产的报酬率为10％，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）

第10题：

第11题：

第12题：

第13题：

第14题：

第15题：

答案：

解析：

（1）前三年每年承租旧商业大楼的租金为 600×10000＝600（万元），设甲公司前2 年平均每个摊位的最低年租金为?元，则甲公司前 2 年的最低年净收益＝400×（1－40％）x/10000＝0.024 （万元）。

（2）甲公司达到目标收益率且满足最低年租金情况下，甲公司的财务净现值为 0。

第16题：

答案：B

解析：

考点:净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。

第17题：

答案：

解析：

　（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：
　　A1=840×20000×（1－10%）×（1－30%）/10000=1058.40（万元）。
　　（2）该公司装修前半年的投入为：
　　A2=1000×20000×60%/10000=1200（万元）。
　　（3）该公司装修后半年的投入为：
　　A3=1000×20000×40%/10000=800（万元）。
　　（4）该公司第一年需缴纳的租金为：
　　A4=240×20000/10000=480（万元）。
　　（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：

第18题：

答案：C

解析：

净收益是指有关收入（如有效毛收入）减去费用（如运营费用）后归因于估价对象的收益，即净收益=有效毛收入－运营费，收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式如下：



式中，V表示房地产的收益价格，A表示房地产的净收益，Y表示房地产的报酬率或折现率，n表示房地产的收益期限。所以，该商场的收益价格为：

第19题：

某商铺的收益年限为30年，同土地使用权年限相同。年有效毛收入为6000元／m²。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m²。

• A、14140
• B、42421
• C、56561
• D、60000

第20题：

某宗房地产的收益期限为无限年，预计每年的有效毛收入稳定为16万元，运营费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）

第21题：

第22题：

第23题：