某房地产开发商开发一幢建筑面积10000平方米的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/平方米，已知取得土地时楼面地价为1000元/平方米，开发成本和管理费用为1200元/平方米，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73%
题目
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
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第1题：
有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元／平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元／平方米．日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1．5%，保险费用为建筑费用的0．2%，税金为年租金的17．5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本建筑费用+专业费用)之和的20%。
要求：试评估该宗地地价。
正确答案：
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第2题：
某商业房地产项目总占地面积42000 m2，规划建设用地面积为40000 m2，总建筑面积297000 m2。已知楼面地价为280元／m2，建造成本为964元／m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5．48％；项目的平均售价为3040 元／m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
正确答案：
-
第3题：
某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。
计算该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2。
A.261.67 B.436
C.527.8 D.654.12答案：B解析： -
第4题：
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-()。A:取得待开发房地产的税费
B:转让待开发房地产的税费
C:销售开发完成后的房地产的税费
D:取得待开发土地的费用答案：A解析：假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。 -
第5题：
某商品住宅开发项目的楼面地价为1800元／平方米，单位建筑面积开发成本为3000元／平方米，开发费用为380元／平方米，销售税费率为10%，项目预期成本利润率为30%，采用成本加成定价法计算的该住宅单价为()元／平方米。A、6061
B、6122
C、7482
D、8140答案：C解析：成本加成定价法公式。商品房单位价格=[商品房单位成本X(1+成本加成率)]÷(1—销售税费率)=（1800+3000+380）X（1+30%）÷（1—10%）=7482.22 -
第6题：
某成片荒地面积2km2，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。
＜1> 、该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在开发期内均勾投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。答案：解析：该荒地开发完成后可转让熟地的总价＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润
＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率
＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息/（1－销售费用、销售税费和开发利润的比率）
该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息/[（1－销售费用、销售税费和开发利润的比率）×可转让熟地总面积]
＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息/[（1－销售费用、销售税费和开发利润的比率）×该荒地总面积×可转让土地面积的比率]
＝[120000000×（1＋8%）3＋250000000×（1＋8%）1.5]/[（1－2%－5.5%－10%）×2000000×60%]＝436（元/m2） -
第7题：
某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A.1840
B.2840
C.2966
D.3000答案：D解析：本题考查的是开发利润的基本公式。直接成本利润率＝开发利润＝（土地成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。 -
第8题：
销售利润率的计算基数为（）。
- A、土地取得成本+开发成本
- B、土地取得成本+开发成本+销售费用
- C、生产成本
- D、开发完成后的房地产价值
正确答案:D -
第9题：
某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为（）元／㎡。
- A、1840
- B、2840
- C、3000
- D、3300
正确答案:D -
第10题：
单选题通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。A土地取得成本＋开发成本
B土地取得成本＋开发成本＋管理费用
C土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用
D开发完成后的房地产价值
正确答案： B解析： 【正确答案】：C
【答案解析】：参见教材P282～283。通常房地产开发投资利润率的计算基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用。
【该题针对“房地产价格构成”知识点进行考核】
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第11题：
问答题计算题：某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。正确答案： (1)项目总开发价值：
①目总销售收入：297000×95%×18000=507870(万元)
②销售税费：507870×5.48%=27831.276(万元)
③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724(万元)
(2)项目总开发成本：
①土地成本：297000×1280=38016(万元)
②建造成本：297000×4500=133650(万元)
③其他工程费：133650×10%=13365(万元)
④管理费：
a.土地管理费：38016×8%=3041.28(万元)
b.建设期管理费：(133650+13365)×8%=11761.2(万元)
C.管理费合计：14802.48万元
⑤销售费用：507870×3.5%=17775.45万元
⑥财务费用：
a.土地费用和土地管理费利息：(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(万元)
b.建造费用/其他工程费/建设期管理费用/销售费用利息：(133650+13365+11761.2+17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=46883.025(万元)
C.财务费用总计：71583.618万元
⑦项目开发总成本：
38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(万元)
(3)项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176(万元)
(4)开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99%解析： 【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】 -
第12题：
单选题某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为（）元／㎡。A1840
B2840
C3000
D3300
正确答案： D解析： 开发完成后的地价＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润＝（1000＋1500）×（1＋6％＋5%＋5%）＋100＋300＝3300（元／㎡）。 -
第13题：
某开发商通过出让方式以1000元／m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000 m2，建造成本为2500 元／m2，专业人员费用为建造成本的12％，电贴费和用电权费等其他费用为400元／m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5％，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2．5％和6％。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9％，写字楼建成后的销售价格为9600元／m2，试求该项目的开发商成本利润率。
正确答案：
-
第14题：
某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000平方米、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000平方米，开发成本为5000元/平方米(不含土地费用)，销售均价为8000元/平方米，销售税费为销售收入的5.5%。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是( )元/平方米。
A.1804
B.3608
C.4608
D.5120
正确答案：A
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第15题：
某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。
下列选项中不属于该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的计算公式的是（ ）。
答案：D解析： -
第16题：
某商品住宅小区总建筑面积为15万平方米，容积率为3，开发建设成本为3500元／平方米（不含土地费用），土地费用为6000万元／公顷。该小区建成后可销售面积为13万平方米，所在区域市场同类项目销售均价为8000元／平方米，销售税费率为销售收入的6.5%。房地产开发企业确定商品房销售目标总利润为1.2亿元，根据开发建设成本、目标利润以及所在区域市场同类项目销售均价，加权确定本项目销售均价为7980元／平方米。
根据以上资料，回答下列问题：
房地产开发企业确定项目销售均价采用的定价方法为（）。A.成本导向定价法
B.理解值定价法
C.随行就市定价法
D.追随领导企业定价法答案：A解析：房地产定价的基本方法有成本导向定价法、需求导向定价法和竞争导向定价法。其中，成本导向定价是以房地产成本为中心，按照“成本＋利润＋税费＝价格”的原理确定价格的方法，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回在开发经营中投入的全部成本以及缴纳的税费，然后加上一定的利润。成本导向定价法具体有成本加成定价法、目标利润定价法。本题中，开发商根据开发建设成本、目标利润以及所在区域市场同类项目销售均价，加权确定本项目销售均价为7980元／平方米。由此确
定房地产开发企业确定项目销售均价采用的定价方法为成本导向定价法。 -
第17题：
某开发商取得一房地产项目，总占地面积42000m2，规划建设用地面积为45000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价1280元/m2，建造成本为4500元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元/m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。答案：解析：（1）项目总开发价值：
①总销售收入：297000×95％×18000=507870（万元）
②销售税费：507870×5.48％=27831.276（万元）
③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724（万元）
（2）项目总开发成本：
①土地成本：297000×1280=38016（万元）
②建造成本：297000×4500=133650（万元）
③其他工程费：133650×10％=13365（万元）
④管理费：
a．土地管理费：38016×8％=3041.28（万元）
b．建设期管理费：（133650+13365）×8％=11761.2（万元）
c．管理费合计：14802.48万元
⑤销售费用：507870×3.5％=17775.45万元
⑥财务费用：
a．土地费用和土地管理费利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（万元）
b．建造费用／其他工程费／建设期管理费用／销售费用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）×[（1+17％）3/2-1]=46883.025（万元）
c．财务费用总计：71583.618万元
⑦项目开发总成本：
38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（万元）
（3）项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176（万元）
（4）开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99％。 -
第18题：
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。A、7.90%
B、11.08%
C、11.83%
D、13.73%答案：B解析：考点:开发利润。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（万元），销售费用3000×2%＝60（万元），销售税费3000×5.5%＝165（万元），销售利润＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。 -
第19题：
有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元／平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预 - 计为2元／平方米?日，管理费用为年租金的2％，维修费用为建筑费用的1．5％，保险费用为建筑费用的0．2％，税金为年租金的17．5％，贷款利率为6％，房地产综合还原利率为7％，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20％。
要求：
评估该宗地的地价。答案：解析：(1)年总收益=2×365×1 000×5=3 650 000(元)
(2)年总费用=3 650 000×2％+3 500×5 000×(1．5％+0．2％)+3 650 000×17．5％
=1 009 250(元)
(3)年净收益=3 650 000—1 009 250=2 640 750(元)
(4)房地产总价=
(5)测算建筑费及专业费=3 500×(1+10％)×5 000=19 250 000(元)
(6)利息=地价X[(1+6％)2—1]+19 250 000×[(1+6％)－1]
=0．1236×地价+1 155 000
(7)开发商利润=(地价+19 250 000)×20％=0．2×地价+3 850 000
(8)地价=房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润
=36 258 750－19 250 000－0．1236 X地价－1 155 000－0．2×地价－3 850 000 求得：地价=9 069 016(元) -
第20题：
计算题：某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
正确答案: (1)项目总开发价值：
①目总销售收入：297000×95%×18000=507870(万元)
②销售税费：507870×5.48%=27831.276(万元)
③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724(万元)
(2)项目总开发成本：
①土地成本：297000×1280=38016(万元)
②建造成本：297000×4500=133650(万元)
③其他工程费：133650×10%=13365(万元)
④管理费：
a.土地管理费：38016×8%=3041.28(万元)
b.建设期管理费：(133650+13365)×8%=11761.2(万元)
C.管理费合计：14802.48万元
⑤销售费用：507870×3.5%=17775.45万元
⑥财务费用：
a.土地费用和土地管理费利息：(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(万元)
b.建造费用/其他工程费/建设期管理费用/销售费用利息：(133650+13365+11761.2+17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=46883.025(万元)
C.财务费用总计：71583.618万元
⑦项目开发总成本：
38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(万元)
(3)项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176(万元)
(4)开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99% -
第21题：
计算题：某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6，规划建设用地面积为40000平米，建造成本为1400元/平米，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本/建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年，（其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月，）土地成本在项目开始时一次投入，建造成本/专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平米，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少？
正确答案: （1）项目总开发价值：
项目总建筑面积：40000×1.6=64000平米
总销售收入：4700×46000=30080万元
销售税费：30080×6.5%=1955.2万元
项目总开发价值：30080-1955.2=28124.8万元
（2）项目总开发成本：
土地成本：1000×64000=6400万元
建造成本：1400×64000=8960万元
专业人员费用：8960×8%=716.8万元
管理费用：（6400+8960+716.8）×5%=803.84万元
财务费用：
a土地成本利息：6400×[（1+12%）3-1]=2591.54万元
b建造成本/专业人员费用/管理费用利息：
（8960+716.8+803.84）×[（1+12%）（2/2+0.5）-1]=1942.03万元
c财务费用总计：2591.54+1942.03=4533.57万元
销售费用：30080×2.5%=752万元
总开发成本：6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21万元
（3）开发商成本利润率：
开发商利润：28124.8-22166.21=5958.59万元
开发商成本利润率：5958.59/22166.21×100%=26.88% -
第22题：
问答题有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率为3.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2800元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为12500元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为15%。 要求： （1）应采用哪种方法评估土地的价值？ （2）该方法的适用范围是什么？ （3）列出该方法的计算公式。 （4）试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。（计算结果以元为单位，取整数）正确答案：
(1)本题已知楼价的预测和各项开发成本及费用,可用剩余法评估。
(2)剩余法适用的范围:
①待开发不动产的评估;
②对已建成不动产中的房屋或土地的评估;
③将生地开发成熟地的土地评估;
④待拆迁改造的再开发地产的评估。
(3)剩余法的计算公式为:
地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售费用-利润
(4)该宗土地的评估值。
①楼价=5000×3.5×12500=218750000(元)
②计算建筑费和专业费。
建筑费=5000×3.5×2800=49000000(元)
专业费=建筑费×10%=49000000×10%=4900000(元)
③计算销售费用和税费。
销售费用=楼价×2.5%=218750000×2.5%=5468750(元)
销售税费=楼价×6.5%=218750000×6.5%=14218750(元)
④计算利润。
利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=(地价+49000000+4900000)×15%
⑤计算利息。
利息=地价×[(1+6%)2-1]+(49000000+4900000)×[(1+6%)-1]=地价×0.1236+3234000
⑥求取地价。
地价=218750000-49000000-4900000-5468750-14218750-(地价+49000000+4900000)×15%-地价×0.1236-3234000
得地价=133843500/1.2736=105090688(元)
单位地价=105090688/5000=21018.14(元/平方米)
楼面地价=21018/3.5=6005(元/平方米)解析： 详见答案。 -
第23题：
单选题销售利润率的计算基数为（）。A土地取得成本+开发成本
B土地取得成本+开发成本+销售费用
C生产成本
D开发完成后的房地产价值
正确答案： B解析： 暂无解析